由於去年家裡多了一位新成員,原本和本田先生租的甜蜜兩人世界一房一廳,隨著家裡那隻小怪獸開始會翻會爬會走之後,開始變得非常擁擠。在還沒生孩子之前,還天真的想說「一個小小的嬰兒,應該不會佔多大的空間吧,這房子應該還可以住個兩年!」沒想到事實就是,小孩的玩樂空間、嬰兒床、衣服、玩具、繪本、消毒器具等等等,沒錯,孩子所需要的東西比他本身佔更多空間(倒),於是乎,本田家終於開始討論是否要「買房」這件事。
首先,我們先從要「買房」還是繼續「租房」來做評估。

買房觀念的不同

在台灣,買房似乎就是一件人生的必做的事情。理所當然地,結婚,買房,生孩子,這三步驟就是「成家」的最好證明。而在東京,買房這樣的念頭,並不是絕對,這讓我有些意外。就如剛開始和本田先生討論買房這件事時,他並沒有非要買房的意願,很多他的東京朋友成了家都是用租的,而他的父母親也是一直是租房,直到孩子長大離家之後,才買了一間兩人用的小公寓。為什麼東京人不買房?有很多因素在其中。
圖片來源:photo AC by oldtakasu

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租房和買房的比較

以費用來說,在東京租房,每兩年需要付一次「更新費」,這更新費用大約是一個月的租金,例如以租房50年來說,概算要付25次的更新費用。而隨著小孩長大房間數增加而搬家的話,搬家費用也是不小的開銷。租房的好處是家中設備壞了不需要花錢修理,房子能隨著生活變化而搬遷,如調職。而買房則依貸款金額需準備一筆頭期款,另外,還有一筆初期費用(後面將細說),以及須繳稅金等,當房子有設備壞掉時,也需要自己花錢修理。

以設備來說,租房因為以收益為優先考量,大部分租房的設備較為老舊,而如果是買新房來說,大部分都是當時最先進的設備。另外值得評估的就是日本買房貸款通常都會加入信用保險,如果貸款人在繳款期間死亡,貸款金額將歸0。這對有家庭的人來說,是滿值得考慮的一項因素。如爸爸是家中經濟主力但不幸過世,妻兒至少還能夠有個棲身之地。

目前買房的優勢

日本超低利率時期

大家也許知道現在日本是超低利率時期,目前各大銀行貸款利率都在1以下,以利率來說,是非常好的購屋時期。

10月開始消費稅增稅

2019年10月日本的消費稅將從原本的8%改為10%,雖然政府應該會對買房做出相對的補助政策,但搬家後需購買的如家具和電器等大筆支出,林林總總加起來差2%也是不小的差額。
圖片來源:photo AC by akizou

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政府的房貸補助制度

房貸補助有幾種,在此就只提及最受惠的一項政策。

針對新房購入、重建、修改內裝等超過100萬日幣貸款對象,10年內最多可從所得稅中減免400萬日幣,減免金額為年末結算的貸款金額x1.0%,新房或是中古房都包括在內。而長期優良住宅(號稱可以撐100年的房屋)的則可以減免最多到500萬日幣。條件為敷地面積須超過50平方米,以及貸款的償還期間須超過10年。

也就是說,如購入一般住宅,年所得稅原本須繳42萬日幣,如年末結算您的房貸還有4000萬的話,年所得稅將扣除40萬,則只需繳2萬所得稅。
這樣看起來,是否還是買房較為吸引人呢?我們就來看看如果買房,在日本需要花的初期費用以及需要評估的其他事項吧。

稅金和初期費用

大家都知道日本稅金很重,當然,和台灣一樣,買了房子就需要繳房屋稅。

日本稱為「固定資產稅」,另外還有「都市計畫稅」。依房屋條件,位置、設備、面積大小等,固定資產稅和都市計畫稅的金額有所不同。而如獨棟房屋的建築物隨年數增加,資產價值下降,稅金也會變少(土地部分大多不會有太大變化)。以之前看過的房子為例,面積35坪價值5000萬的獨棟新房,剛開始每年固定資產稅大約為20~25萬日幣。之後隨年數減少。

另外,日本買房的初期費用更是驚人。以下為日本買房需準備的初期費用明細。

■登記費用:房屋登記時需要的費用包括司法書士的報酬費用
■修繕預備金(公寓或大樓):公寓或大樓每個月需要繳修繕費用,有些會一次先收部分預備金
■仲介手續費:房屋價格3%+6萬+消費稅
■不動產取得稅:不動產取得時所需的一次性稅金
■保險費:火災、地震保險等各種保險費用
■貸款手續費:依金融機關費用不同
■不動產貸款手續費:經不動產公司向銀行貸款時需要的手續費
■貸款保證費:為防貸款無法回收,有些銀行貸款需繳事先繳保證費用
■印紙稅:契約書上使用的印紙稅金

以上加起來,以5000萬左右的新房來說,大約至少需要額外準備200萬日幣。是不是非常驚人!加上搬家費和傢俱電器等費用,以及頭款,不先至少存個800~1000萬日幣,要買房子其實是有困難的。
圖片來源:photo AC by 紺色らいおん

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在日本買房會增值嗎

台灣人買房,除了有個棲身之地感到安心之外,就是期待房子可能「增值」這個部分了。就算不增值,也有保值的作用,買了房子就是自己的資產。而其實在東京,想要買後的房子「增值」是很難的(排除目前東京因2020奧運地價稍漲的時期),能夠「保值」就很不錯了。理由在於日本土地比台灣大很多、交通發達,房價相較穩定,較沒有「炒房文化」,以及日本人相較於中古房,還是比較喜歡「新房」等緣故。當然,東京的中心地區如銀座、新宿、澀谷、惠比壽等地區是另當別論(小市民也買不起)。

在東京詢問幾家不動產時,業務也是很明確的跟我們說,譬如獨棟的房子,購買時是土地加上建築物的價格,而建築物在住了20年之後,價值就等於0了。所以等貸款還完之後,就只剩下土地的價值了。而公寓大樓因為建築物與土地合算的關係,資產價值就和交通便利性有很大關係了。所以有想在東京投資房子的朋友們,需要好好的了解當地的環境和考量額外稅金等費用,不要冒險投資喔。

2030問題

日本社會隨著日本人口減少、老化,走向超高齡社會,「國立社會保障 日本人口問題研究所」發表在2030年後,日本每3人就有1人是超過65歲的高齡者。除了勞動人口不足、高齡者貧困問題之外,空房率也預測將倍增到30%!

簡單來說,這些高齡者過世之後的房子,都將可能變成空房。隨著空房率的增加,不動產市場的價格相對跌落,因此很難評估買房後是否還能夠「保值」。這樣人口減少,空房增加,「供過於求」的現象,即使您的房子是您的資產,但在找不到買主的情況下,「資產」也是文書上的數字罷了。

圖片來源:photo AC by akizou

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看完到這裡,是否又覺得在東京買房還要評估這些社會現象頭好痛啊?本田太太也是每天查這些資料想得頭冒煙(笑),但後來仔細想想,如果撇開這些「資產性」的問題,單純只是想要有個自己的家,給孩子舒服的成長環境,在經濟許可範圍內,著實地把貸款還完,老了不需要在愁每個月的房租錢,這樣想,也許比較好下決定(太太結論很清楚 笑)。
買房是人生大事,不管在哪個國家都必需要謹慎地做評估,之後有機會再和大家分享日本房子的種類以及該如何選擇房子等問題囉!
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作者

本田太太
從大學時代因緣際會地認識了一位日本男子,開啟了我的日本人生。歷經遠距,愛情長跑第十年結婚,成為了本田太太。 在日本從打工度假、工作到結婚生子,希望能和大家分享自己的日式生活和感受到的日本風景。

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