買房的想法其實在還沒生吾兒之前就有了,當時還沒懷孕,但因為租的房子要面臨續約問題,需要付一筆「更新費用」(後段將作解釋),加上本田先生已年近40,如果要繳30年房貸,申請貸款的話,最好盡快做決定,所以當時我們決定開始看房,想一邊看看,一邊了解一下日本買房到底要花多少錢?需要注意什麼事情?這大約是兩年前的事了。
前段提到的「更新費用」是什麼?「更新」こうしん,是日本特有的租房規定(大阪兵庫縣除外),每兩年需要付一次除了租金之外的「更新費用」東京大多都是一個月的房租費,也就是說,如果你有計畫搬家,最好就在兩年更新到期前搬,不然先繳了更新費用再搬家是非常不划算的!
回到正題,我們兩年前開始看房,現在想想當初真的就是很懞懂的、沒有目標的看,覺得住在有櫻花提河岸的附近好像不錯,就預約了個大老遠的物件看,想要住在市中心,就約了個比自己設定的預算高出很多的物件,雖然人家說房子還是多看多比較,但後來發現如果能夠更理性的思考自己想要的生活和現實面,就能少花一些無謂的時間。
圖片來源:photo AC by oldtakasu

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由於本田先生平時要上班,加上他是個相信人心本善、又是個速戰速決的個性,我非常擔心他會被業務員洗腦當下同意簽字(沒誇張如果我沒阻止他可能看第一間房他覺得不錯就簽字了)所以身為太太,雖然是個外國人,我開始買書和上網研讀所有不動產的知識,就是不想被業務員牽著鼻子走,至少大概能夠像業務員提問如:房子的結構性、防震防火等級,或是窗框和玻璃的材質等等,這樣才能真正的去做比較,結果研究到最後本田先生都說我可以去做「房仲女王」了(笑)。

這回,就先跟大家談談基本的買房步驟吧!

第一步,訂定預算

圖片來源:photo AC by akizou

圖片來源:photo AC by akizou

不管在那個國家買房,第一件事就是訂定自己的預算。在日本,當你預約看房時,他就會要你填寫你的基本資料、擇屋條件、預算、年薪等,然後在看完房子之後,他會依照你的年薪和預算,去計算你是否能夠負擔這物件的價格。

我們看了很多間不動產都用以下的方法去計算你可以買多少錢的房子。
每月房貸=年收×25%(年收負擔率※1)÷12個月

年収 400万円 →毎月房貸 約 8.3万円→借入額2845万円
年収 600万円 →毎月房貸 約12.5万円→借入額4285万円
年収 800万円 →毎月房貸 約16.7万円→借入額5725万円
年収1000万円 →毎月房貸 約20.8万円→借入額7130万円
(單位:日幣)

(借入額以利息1.2%、35年房貸試算)

※1年收負擔率:年間房貸費用佔年收的比例
他們都會說如果在25%以內的話就算合理範圍內,但個人覺得25%的比例還是滿高的,以我們家來說,因為住在日本,一年至少要回台灣一兩次,加上喜歡旅遊,預估常常會有旅費的開銷,如果要再多生一個二寶,每個月的生活開銷就會更多,為了不希望被房貸逼得太緊,我們還是把比例再調低很多。
以我們目前的看房售價,練馬區的新房平均大約在5000萬到6000萬日圓之間(公寓大樓三房一廳21坪左右),當然地點條件越好就越貴了。
設定每個月你能負擔的房貸之後,加上頭期款,大約就是你能購買的物件的價格了。另外,不能疏忽的是前回有提到每年日本房屋稅、初期費用以及如果是買公寓就有的管理費及修繕金,這些都要先向賣房的業務問清楚,才能確實的規劃好預算的資金。

第二步,地點選擇

日本地大,交通四通發達,選擇性其實很多,但通常大家會以通勤距離以及離老家的距離去做考量。日本全國的通勤時間平均約為40分鐘,而首都圈如東京大阪的平均通勤時間則為50分鍾到1小時。在東京每天要擠電車上下班,如果離家太遠可能每天的體力都花在通勤了,所以離公司距離越短越好。而有了小孩之後,如果希望父母能就近照顧,也會選擇離老家較近的地點。
另外,離車站、超市的距離,周邊是否有公共設施如圖書館、郵局以及便利商店或商業設施等,還有因為日本小孩很多都自己走路上下學,小學、中學的學校大約要走多久,沿路是否有人行道,安全好走也滿重要的。不管台灣或日本,去看房時,最好不要坐上業務的車直接到看房地點,建議實際地用自己的雙腿從車站走到物件,感受一下當地氛圍和周邊的環境。

第三步,物件型態的選擇

圖片來源:photo AC by studiographic

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日本的物件有兩種型態可以選擇,一種是公寓(マンション),一種是戶建(こだて),公寓就是大樓式的,小規模的可能2、30戶,大規模的可能上百戶;而另一種戶建,就是獨棟的房子,卡通小丸子、多拉A夢或是蠟筆小新他們住的都是獨棟的房子。這樣的房子在東京的住宅區其實很常見,但大部分都離車站有段距離。在台灣,如要在台北找獨棟房子可能都是碰不得的天價。
常見的公寓大樓(圖片來源:photo AC by みんと。)

常見的公寓大樓(圖片來源:photo AC by みんと。)

獨棟的戶建(圖片來源:photo AC by くろてん)

獨棟的戶建(圖片來源:photo AC by くろてん)


這兩種型態該如何選擇?以下簡單介紹公寓和戶建的優缺點:
公寓優點 公寓缺點
防犯性高、安全 相較戶建的面積較小
地點通常離車站較近 除了房貸每個月需要多繳管理費和修繕費
有管理公司管理、有設備壞了直接找管理公司 車位需另外付費
設備較新 修繕費用和時間無法自己決定
耐震、防火性較高 隔音較差 需顧慮左鄰右舍
有公共設施可以自由使用
戶建優點 戶建缺點
面積較大 通常離車站較遠
不需要付管理費及車位費用(通常有附車位) 需要考慮防犯措施
房屋修繕時間可以自己決定 設備壞了都要自己來
不必擔心隔音問題 兩層樓以上將來老了以後要爬樓梯較為辛苦
有庭院可以自由使用 有庭院的話要花時間整理照顧
土地也可以成為資產 修繕費用要平時要自己儲蓄
兩者最大差別應該就在離車站距離、面積,以及管理費、修繕費用和車位問題了,公寓大部分在離車站走路5到10分鐘可以找到,但戶建就大多要走路15分種以上才有物件。
另外公寓大部分最多是三房一廳,面積大約在70平方公尺左右(約21坪),當然越靠近市中心的面積就越小,可能不到21坪。只能說東京的土地寸土寸金,當初和本田先生去看公寓時,真的覺得好小啊!要說三房其實根本是兩房,因為一間房是和客廳連再一起的,只是做一個拉門把他隔開而已。但這坪數在東京似乎很一般,對日本人來說甚至滿充裕的?

而想要空間大的人,可能就會選擇戶建,最多四房一廳,有些還有庭院,平均面積大約在115 平方公尺(約35坪),離市中心或車站越遠就越大。那離市中心和車站越近的戶建呢?因為土地是黃金,所以很多都建「細長型」,和隔壁棟距很近,很多是三層樓,客廳在二樓,房間在一樓跟三樓,客廳在二樓的原因是因為土地條件關係,日光照不到一樓,但因在家時間大部分都在客廳,所以將客廳設在二樓,我想這也是東京特有的房屋構造吧。

卡通哆啦A夢大雄的家背景就設在練馬區,他們家是兩層樓還有庭院,估計應該是離車站較遠的地區吧(笑)。

另外公寓的話每個月需外加繳交管理費以及修繕費用,什麼是修繕費用?修繕費就是這大樓未來有任何損壞,公共設施或是壁面剝落等,都會用這筆費用來做修補,而最近很多大手不動產公司都會事先將近幾十年的修繕費用規劃好,第幾年要修補哪裡,都列好表格給你看,充分表現了日本人做事周到的程度(汗)。
而管理費和修繕費用初期大概多少錢?當初我們看的大手不動產的物件,兩者加起來約要3萬日圓,加上如果要買車,就還要繳車位的費用,如果在東京23區內,每月2-3萬日圓不等,也就是說除了每月房貸,要額外支出5萬日圓以上! 老實說,當初和本田先生看到這筆費用時有點嚇到,因為修繕費用不是固定的,它還會隨著公寓年數而增加!
看到這裡,是不是覺得日本買房和台灣有很多不一樣的地方?除了表面的房屋售價之外,另外還有很多意想不到的費用以及細節啊!下回有機會,再繼續和大家分享日本的買房相關資訊囉!
圖片來源:photo AC by Green Planet

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作者

本田太太
從大學時代因緣際會地認識了一位日本男子,開啟了我的日本人生。歷經遠距,愛情長跑第十年結婚,成為了本田太太。 在日本從打工度假、工作到結婚生子,希望能和大家分享自己的日式生活和感受到的日本風景。

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